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米宅:海外置业之墨尔本购房指南(20166月版)

类别:装备指南 日期:2021-8-13 1:54:33 人气: 来源:

  国内房价高企,人民币贬值预期加大,对于很多中产以上的家庭来女人痣面相图说,全球化的资产配置在当下非常重要,对于国外的股市、基金、期货、债券等了解不多,我们购买最多的也是中国目前最盛行的:房产。

  很多的人去过这个国家,更多的人根本就没有去过,参加一些推介会、宣讲会,被一忽悠,脑子一热,就购买了。

  对房子是了解的,2009年到墨尔本上学,后来在房屋中介工作,后自己创业,于2013年6月购置此公寓一套,我去实地看了,还不错,楼下就有大面积的绿地和公园,有免费的足球场、蓝球场、羽毛球场。时过三年,他赚钱了吗?

  房屋面积78平的两房,送17平方阳台。购买价为52.8万澳币+5.5%印花税(合2.904万澳币),共计花费:55.7万澳币。

  D先生由于在2015年在墨尔本购买了一处农场,需要再进行投入建设,打算把此公寓出售,于2016年6月约银行进行评估,银行给出的评估价为55万澳币,D先生一听,苦笑一声说,投资三年,还得赔钱。

  如图,公寓处在在市中心CITY北面直线日我站在阳台上对着房子的两个方向拍的照片之西北方向↓↓↓

  因海外华人不能购置二手房,只能购置新房,2013年中,国内中介给F先生介绍了一处墨尔本别墅,我们90%以上的中国人听了都会动心的:先告诉你国外有钱人都是在市中心工作,郊区大别墅生活,然后这个别墅离墨尔本市中心20公里,占地400多平方有多半亩地,地上有栋240平左右的单层别墅,带装修,一年之后交房,永久产权,人民币不到300万人民币!

  是的,你我都会动心,F先生也动心了,购置了这个位于墨尔本西区POINT COOK的别墅,当时花了51万澳币(其实当年的线万澳币,这个房子国内中介应该加价在10多万澳币),按当年的汇率5.58计算,一共是花了285万人民币的样子,再加上5.5%印花税,一共是花了300万人民币的样子。

  如今这个房子值多少钱呢?我们去查了同小区的近期出售记录,售价都在43-46万之间差不多,如今汇率是4.83,按45万澳币计算的线万人民币。

  J先生2009年到墨尔本留学,家人2010年去陪读,稀里糊涂的就在东南区的BLACKBUM SOUTH仓促买了一套别墅,占地500平,两层别墅300平,价格是46万澳币,如今,在2015年底,他家旁边一套一样的面积的房子,还没有他家房子新,拍卖卖了130万!整整翻了三倍!这个房子,当然是买的很正确的!靠谱的!不亚于中国国内房产涨幅的!

  这三个案例说明了什么问题?1、墨尔本的公寓的投资价值不像国内中介说的那么神奇!那怕是市区的高档公寓。

  3、在国外买房,真的就是应了李嘉诚的话:区域和地段是第一位的!中国由于发展太快可能在某个阶段有所,但在一个成熟市场里,这线、中国举之全力打造新区尚且不能很快,国外就更是很慢很慢了,万万不可太当真。动不动一个新区规划都是30年以上,比如墨尔本在西区投资300亿澳币打造一个新的西区中心,包括大学城和CBD,这个规划,没个30年没戏的,你可知道,曾经规划的悉尼到墨尔本的高铁是45年周期吗?

  6、在国外置业,能接触到一手房价是很重要的,避免被国内不良中介加钱出售,前几周澳洲银行了澳信中介6个亿的授信是为何?就是因为中介加钱售房给业主,银行认为这是有风险的。

  7、不能以中国买房的思维去看待国外,国情不一样,买房、租房的是不同的,比如国外很多家庭一生都不买房,比如国外更看重景观,比如国外讲究车到、人到、繁荣到。

  根据澳洲当地法律,海外人士不能购买澳洲的二手房,只能购买新房,而澳洲每个城市的二手房数量是远高于新房的,新房一旦购买交付,就成了二手房。所以,澳洲大量的二手房是面对着只有2400万的澳洲永久居民。

  所以,你高于二手房10-20%购置的房子,一两年交付后回到二手房市场,肯定是竞争不过原来的二手房,因为人家本身买的就便宜。

  原因就是因为银行发现澳信集团在售房过程中太多的加价行为。让购房者买到了太多超过实际价格的房子。

  像那个曾经还写书《我的澳洲梦》的澳中集团董事局金凯平先生,一本正经的讲着澳洲梦、中国梦、财富梦,却一边一套房子加价5-15万澳币卖着墨尔本大西区的别墅,你是赚钱了实现了财富梦,你坑惨了多少真正有着澳洲梦的中国?那些跟着澳中集团等不良中介买房的中国人,很多房子交房后降价5万以上澳币都卖不掉,何来升值?

  的J先生的案例已经告诉了我们,买对了当然是很有必要的,买对了当然回报还是很好的,问题是,一定要买对。而且,确实,对于我们来说,人民币的问题是当下最大的问题,远胜于房价,全部都放在国内、全部都买成国内房产,在未来真的是很的一件事。

  1、租金比较高,比如一套50多万澳币的公寓,一个月租金可以租到2000-2500澳币,4-6%的租售比高于国内,通常都可以满足贷款,国内的租金通常都不够还贷款的。

  2、国外的房子不管是公寓还是别墅,都是带装修交付的,这一点很方便,同时国外的房子大多都是永久产权,这一点,国内人已经都知道了。3、毕竟墨尔本是全球最宜居城市之首,面对的是全球的需求,房子的刚性抗风险能力还很强,的案例中,如果不是被不良中介加价销售的话,其实别墅即使在西区,也还是可以抗跌的。

  4、面对着全球的留学生、全球的居住移民,这一点,是比中国国内房产更安全的,而且澳洲在规划、控制上更严格,不会出现中国式的,也不可能一个政策或规划上蹿下跳非发展,更安全,像中国2016年年上半年的楼市,虽然价格涨了,但事实上,不管是开发商、涨了价的业主,其实心里都很,因为,大家都清楚,这TM不、没理由啊。

  1、墨尔本在2016年7月1日要开始对海外客户再额外多征收4%的税,所以,目前墨尔本房地产市场有点冷清,很多楼盘在降价促销抢这个节点。

  2、同时受前段时间银行收紧海外购房的贷款事件影响,各大银行频频收紧政策,购房者观望情绪很重,很多楼盘都在降价促销。3、由于墨尔本在2015年6月已经对海外购房者额外征收了3%的税率,华人炒房团都移向了悉尼,所以,墨尔本的泡沫远没有悉尼高,墨尔本整体房价比悉尼低大约30%,所以,多出的3%税率是可以接受的。

  ,就是如果贷不下来款,我可以退房,避免如果下一步银行政策还不放松的话,让自己为难。如果能加入要求价格一定要是开发商一手价,中介不得加价销售,否则可以退房、索赔等。

  再来说一下产品选择:1、通常来说,别墅的投资价值大于公寓,东南区一样有一些新的联排小别墅可以选择,不要光想着出租给留学生,出租给澳洲本土人更安全靠谱。

  还是集中在墨尔本市中心往东20公里、往南25公里的范围之内。这是目前澳洲本地人最喜欢、最认可的高端宜居区域,也是华人最喜欢的区域,也是富人聚集的区域,也是墨尔本小学、中学最好最多的区域,也是城市配套最好的区域。反正就是除了房价贵,其它各种好。

  就是在第一选择区域之外,再扩展10多公里的范围,可能居住氛围就不是特别的纯粹,比如会是越南区、印度区、黑人区等,但火车还是可能到达、配套还是成熟、学校也有,只是不是那么的好、治安不是那么的好、学校也不是那么的好而已。

  第三选择就是在之外,又有一些规划也不错、有特色、有亮点的区域,比如西区的POINTCOOK也不错,西区的SUNSHINE因为规划了火车站和商业中心也就火了起来等等。

  因为目前连接西区和墨尔本市中心的道只有一座大桥,每天上下班高峰期都拥堵不堪,所以西区自10多年前开发以来,一直都不被认可,因为大家已经习惯了东区、东南区的和氛围,而让墨尔本再去修一座大桥来缓解交通也不现实,毕竟不是中国,说修就修,给墨尔本10年也修不起来。

  于是,就打算在西区也建一个类似于市中心的CBD商务区,让西区的在这里上班、工作、上学、居住,于是也规划了大学城,预计投入300亿澳币,但国外毕竟不像国内,国外这个规划都是照着30年以上的周期去规划了。

  如果你决定要购房,我们目前还没有在澳洲组织团购,因为我们还没有完成对美国、、欧洲的考察,我们还没有建立起米筐的海外置业大数据,我们只有在对比完了整个海外市场之后,才会胸有成竹的组织真正有价值的团购和线下购房行为,也许最具性价比和投资价值的并不一定是澳洲,如果你现在要在澳洲买,还是要靠自己去找房源,但我们可以为你提供免费的咨询服务,不妨把你看好的房子告诉我,我帮你把把关,毕竟术业有专攻,毕竟我们把悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸都看过研究过,我们对一个区域和房子的宏观认识,应该还在大多数人之上,

  黄金海岸、布里斯班、悉尼、墨尔本、阿德莱德的房地产前景如何?如何选择?如果想移民澳洲,应该如何避开陷井?应该如何正确规划?

  2、回复“北上深的痛”查阅:我想和、上海、深圳的准业主们谈谈。。。3、回复“黄金”查阅:盛世之中买房子,之前买黄金!

  9、回复“留学”查阅:最强大学盘点:世界大学TOP100/中美英加澳日TOP10/商科理工科专业TOP20、英美加澳四国留学成本

  

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